Как выяснилось в ходе журналистского исследования, рынок недвижимости разделился на 2 противоположных тренда. Элитное жилье как было дорогим, так продолжит дорожать и в будущем, никакие кризисы ему не помеха. А вот с ценами на жилье массовой застройки могут произойти значительные подвижки – квадратные метры могут начать дешеветь вслед за падением покупательной способности среднестатистических зарплат и снижением доступности кредита.

Разговор о ценах на жилье корреспондент “Обозревателя” ведет с председателем совета Белорусской ассоциации “Недвижимость”, директором агентства недвижимости «БелЦТН» Николаем Простолуповым.

– Последние четыре месяца однозначно нельзя было назвать удачным временем для покупки и продажи недвижимости – на рынке установилось абсолютное затишье. И этот ступор был ожидаемым. Во времена любых кризисов народ шокирован, он не понимает, как жить дальше, что сколько стоит, как не потерять… И в среднем на адаптацию к новым экономическим условиям нужно 3-4 месяца: шок уходит, ситуация вновь становится предсказуемой. Эта же закономерность применима и к рынку недвижимости: прошли 4 месяца – и активность стала возрастать. Сейчас в столице ежемесячно происходит около 200 коммерческих сделок. Обычно сезонный подъем на нашем рынке наблюдается в конце августа, в нынешнем году он начался уже в конце июля. Это значит, что покупатели и продавцы пришли в себя. Думаю, рынок недвижимости достигнет максимальной активности к концу октября – декабрю.

– Стала ли основной причиной нынешней ситуации проблема с приобретением валюты? Ведь цены за квартиры у нас выставляются в долларах, и именно их хотят получить продавцы. Срываются ли сделки из-за отказа продавцов принимать плату за недвижимость в рублях?

– Рынок вторичного жилья всегда был валютным, загородного – валютным на 90 процентов (оставшиеся 10 – недорогие объекты: дачи, земельные участки). А “первичка” всегда была рублевой – застройщики хотя и выставляли цены в долларах, но принимали от покупателей только рубли. В долларовом выражении у застройщиков и сегодня мало что меняется. Оснований для роста стоимости жилья в долларах нет. Очень сильно все изменилось в рублях. Поэтому практически все застройщики подняли рублевую стоимость. Сложившаяся ситуация может неблагоприятно отразиться на возможности населения покупать жилье, так как рублевая зарплата остается прежней. Если говорить о потенциальных покупателях, то очевидно, что покупательная способность населения существенно снизилась. Поэтому с этой точки зрения времена на рынке жилой недвижимости не самые благоприятные.

Правда, в самом начале валютного кризиса, в официальные додевальвационные времена, многим удалось купить квартиры в новостройках по старым рублевым ценам, когда валюту на черном рынке можно было конвертировать совсем по другому курсу. Экономия исчислялась тысячами долларов.

Сделки и правда срываются, если покупатель приходит на вторичный рынок с рублями и начинаются курсовые споры с продавцом. Продавцы чаще всего готовы взять и рубли, но по тому курсу, по которому сумму возможно будет конвертировать. Это и так непросто, а терять курсовую разницу даже в 100 рублей на долларе в масштабах огромных сумм никто не хочет. А некоторые покупатели вообще считают единственно возможным курсом расчета за недвижимость курс Нацбанка. Естественно, продавцов такие условия не устраивают.

– Придем ли мы когда-нибудь к российской модели, где рынок недвижимости работает исключительно с национальной валютой – российским рублем? Рассчитываться долларами и евро там никому в голову не приходит.

– Если и придем, то, по моему убеждению, не ранее чем через 10 лет.

– Мне кажется, что с нынешним эквивалентом среднемесячной белорусской зарплаты – около 300 долларов – накопить денег и купить жилье вообще никто не сможет…

– Это было крайне трудно и во времена 500-долларовой зарплаты. В 90 процентах случаев покупатели недвижимости – они же и продавцы. То есть людям не нужно копить 70 тыс. долларов на “двушку”, достаточно продать свою “однушку”, например, за 55 тыс. и добавить всего 15 тыс. А чтобы перебраться из “двушки” в “трешку” – доплатить 20 тыс. Это было реально раньше, будет реально и сегодня. И только 10 процентов покупателей имели “чистые” деньги: кредиты, накопления и т.д. Более того, раньше около 50 процентов сделок совершалось с привлечением кредитных средств. Они, конечно, не покрывали всей стоимости квартиры, но даже 15-20 тыс. бан
ковских долларов были существенным подспорьем для покупателей со среднемесячной зарплатой не выше 3 млн. рублей. Сейчас объемы льготного кредитования существенно сократились, ставки по обычным кредитам космически растут. Но все равно люди будут вынуждены привлекать кредитные средства, пусть и под высокие проценты. Правда, думаю, это будут, скорее, “короткие” деньги.

На рынке недвижимости у нас установились следующие пропорции: цена жилищного “квадрата” всегда была почти в 3 раза выше средней зарплаты. Когда зарплаты у нас были по 500 долларов и выше, цена квадратного метра жилья в Минске достигала 1500, а иногда 1700 и 1800 долларов. Если согласиться с такой рыночной арифметикой, то в ближайшее время квадратный метр жилья в столице на всех объектах будет стоить не более 1000 долларов – и мы выйдем на уровень 2005 года. Среднестатистические клиенты просто не смогут позволить себе квартиры, в которых квадратный метр будет дороже 6 млн. рублей. Что касается новостроек, то у некоторых застройщиков цена квадратного метра жилья не отвечает доходам населения. Учитывая, что себестоимость “квадрата” коробки каркасного дома составляет порядка 600 долларов, то цены в 1200-1400 долларов, которые держат отдельные застройщики, слишком завышены в сегодняшних условиях.

Стоимость квартир на вторичном рынке жилья всегда коррелировалась вслед за ценниками в системе долевого строительства. Если представить, что долевое жилье через несколько месяцев начнут предлагать по цене дешевле 1000 долларов за «квадрат», а возможно, и значительно дешевле, тогда хозяева бэушных квартир будут вынуждены снизить свои цены до этого рубежа. Возможно, удешевление квартир в Минске будет не мгновенным, однако, скорее всего, уже в конце этого года средние по качеству “однушки” минимально будут стоить в диапазоне 30-35 тыс. долларов.

Цена квадратного метра вторичного жилья сейчас потихоньку ползет вниз, но темпы ее снижения неадекватны уровню уменьшения доходов населения. Это естественно: продавец психологически тяжело принимает новые условия, ему сложно понять, что сегодня он должен продавать свою квартиру дешевле на тысячи долларов. Но доходы населения в долларовом эквиваленте уже упали примерно в 1,5 раза, так что, учитывая нынешние реалии, начиная с осени и до Нового года можно ожидать снижения цен на жилье в белорусской столице до 30 процентов. Исходя из доходов квадратный метр жилья сегодня не может стоить более 900-1000 долларов. Такая цена должна сформироваться на рынке к началу следующего года. В данной ситуации она будет адекватной, иначе рынок не оживет. И такая цена должна сохраняться на рынке в ближайшие несколько лет. В долгосрочной же перспективе жилье снова начнет дорожать, но, по моему мнению, случится это не раньше конца 2012 года, когда страна полностью оправится от кризиса.

Продавать или покупать?

Для продажи недвижимости сейчас не лучшие времена, уверен эксперт. И советует тем, чье изменение жилищных условий не носит срочного характера, подождать 2-3 года. Для покупки же жилья сегодня, напротив, благоприятные времена. В фазе активности рынка зачастую нет возможности посмотреть, подумать, просчитать – хорошие предложения уходят в момент.

Прогноз

Что будет с ценами на новые “метры”?

Сегодня цена долевого строительства в столице колеблется в пределах 5-6 млн рублей за квадратный метр. Мы опросили представителей нескольких крупных столичных компаний-застройщиков, но никто не смог дать хоть какой-то прогноз относительно стоимости “квадрата” хотя бы к концу нынешнего года.

“Стройматериалы дорожают даже в долларовом эквиваленте. Что будет с рублем завтра – никому не понятно. Какие уж тут даже краткосрочные прогнозы…” – сокрушаются застройщики.

Поделиться ссылкой: